Waarom er bij verkoop gekeurd wordt
Bij de verkoop van een woning hoort in de regel een keuringsverslag van de elektrische installatie, opgesteld door een erkend keuringsorganisme. Voor oudere installaties, die dateren van voor de invoering van het AREI in 1981, is de keuring bij verkoop het moment waarop ze voor het eerst officieel tegen het licht worden gehouden. De notaris vraagt het verslag op en vermeldt het resultaat in de akte. De precieze modaliteiten kunnen verschillen per situatie, bijvoorbeeld bij een geplande afbraak of volledige renovatie: je notaris en de keurder zijn daarvoor de juiste referentie.
Belangrijk om te weten: een negatief verslag verhindert de verkoop meestal niet. Het legt wel een verplichting bij de nieuwe eigenaar, en net daarover ontstaan de meeste misverstanden aan de onderhandeltafel.
Negatief verslag: wat het betekent en wie moet handelen
Een negatief verslag somt de inbreuken op: een verouderd verdeelbord zonder differentieelbeveiliging, onvoldoende aarding, stopcontacten zonder aardpen op de verkeerde plaatsen, ontbrekende schema's. In de gangbare regeling werkt het dan zo:
- De verkoop gaat door. Het negatieve verslag wordt bij de akte gevoegd; de koper tekent met kennis van zaken.
- De koper krijgt een termijn om de installatie in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. Doorgaans wordt met achttien maanden na de akte gerekend, maar het verslag en de notaris vermelden wat in jouw geval geldt.
- De herkeuring gebeurt door een erkend organisme, in principe hetzelfde dat het eerste verslag opstelde, en bevestigt dat de inbreuken zijn weggewerkt.
Voor de prijsonderhandeling is het verslag dus vooral een kostenpost die je moet kunnen inschatten. Een koper die weet dat de conformzetting bijvoorbeeld 2.500 euro kost, verrekent dat in zijn bod. Een koper die het niet weet, rekent voor de zekerheid te veel aan. Daarom loont het voor beide partijen om snel een offerte te hebben.
Vuistregel uit de praktijk: laat als verkoper de keuring vroeg uitvoeren, niet in de week van het compromis. Dan kies je zelf of je de installatie nog in orde zet of het verslag met een correcte prijsverwachting meegeeft.
Wat een conformzetting meestal inhoudt
De inhoud verschilt per woning, maar bij installaties uit de jaren zestig tot tachtig komen dezelfde werken telkens terug:
- Het verdeelbord vernieuwen: automaten en differentieelschakelaars die de oude smeltzekeringen vervangen. Lees ook onze pagina over het vervangen van een zekeringkast.
- De aarding aanpakken: een aardingsonderbreker plaatsen, de aardverbinding meten en waar nodig verbeteren, badkamer en leidingen equipotentiaal verbinden.
- Gevaarlijke punten wegwerken: beschadigde leidingen, losse dozen en stopcontacten zonder aarding op natte plaatsen.
- Schema's opmaken: het eendraadschema en situatieschema, bij oudere woningen bijna altijd afwezig, tekenen wij mee uit.
Wij komen ter plaatse, overlopen het keuringsverslag punt per punt en je krijgt binnen 48 uur een offerte met vaste prijs. Alles wordt AREI-conform opgeleverd en we stemmen de herkeuring af zodat ze in één keer lukt. Voor woningen ouder dan 10 jaar geldt onder voorwaarden het verlaagde btw-tarief van 6%, anders 21%. Interventies rekenen we aan €55 per uur op weekdagen van 08:00 tot 17:00 (excl. btw), met een vaste verplaatsingskost per gemeente en €15 administratiekost; grotere conformzettingen gebeuren altijd tegen vaste offerteprijs.
Koop of verkoop je een appartement? Denk ook aan de gemene delen
Bij een appartement keurt het verslag alleen jouw privatieve installatie. De traphal, lift en parking vallen onder de VME en hebben hun eigen periodieke keuringsplicht; hoe dat zit lees je in ons artikel over de keuring van de gemene delen. Vraag als koper gerust het recentste verslag van de gemene delen op bij de syndicus: het zegt veel over hoe het gebouw beheerd wordt.
Meer weten over keuringen in het algemeen, van nieuwe installaties tot herkeuringen? Bekijk onze dienstpagina elektrische keuring of onze aanpak voor totaalrenovaties wanneer je toch grondiger wil vernieuwen dan de keurder vraagt.